土地の上手な探し方

土地探しに困ることがない、という何とも羨ましい話ですね(笑)
とにかく、この兵庫県南部のエリアではほとんどの方が土地探しから スタートすることになります。

土地がなければ始まらない!ということで、ここでは土地探しのプロである
私たち勝美住宅のスタッフが不動産流通の仕組みや、全国版の本やホームページには
書かれない、神戸市垂水区〜姫路での土地の上手な探し方についてお伝えします。

神戸市垂水区〜姫路市の土地の上手な探し方

これさえ知っておけば大丈夫!「土地選びの基本」

  • 「良い土地」ってどんな土地のことを言うの?

    「良い土地」の条件は十人十色。
    あなたにとっての「良い土地」をまずは考えましょう。

    どのお客さまも「価格が安く、いい土地が欲しい」という想いは共通だと思いますが、
    この「いい土地」について具体的にイメージできていて、説明が出来る方は意外に少ないようです。
    もちろん、JRの駅から近くて閑静、日当たりも良く道路もゆったり、学校も近い…。
    確かに間違いなく「いい土地」です。が、間違いなく「いい価格」でもあるはずです。

    例えば、毎朝6時台の電車で阪神間に通勤されている方にとって駅からの距離は「いい土地」の絶対条件だとしても
    車通勤の方にとってはカースペースが数台分とれる方が「いい土地」なのかもしれません。
    つまり「いい土地」のポイントは、一人一人違うものなのです。まずはそこから考えましょう!

  • どんなポイントについて考えればいいの?

    はい、大きく分けると「敷地条件」「立地」「環境」の3つになります。

    勝美住宅では具体的に土地探しをスタートする前に、お客様にとっての「いい土地」のポイントにある程度の優先順位をつけることをお勧めしています。

  • 土地はやっぱり南向きがいいの?

    どちらとも言えませんが、
    ただ漠然と「南向きがいい」はやめましょう。

    土地は絶対に南向きが良いと思っている方が多いかと思いますが、必ずしもそうとは言い切れません。では南向き土地のメリットとデメリット、注意点を説明いたします。

    ① 前面道路の向こう側に高い建物がないか要チェック

    日当たりが欲しいのは冬場です!夏場に物件選びをする際には注意が必要です。

    ② 傾斜地の南向き土地

    これも上記と同じ。道路向こうの建物が2F建てであっても、実際の高さ以上に高くなります。
    坂の多い神戸市垂水区などで良くあるケースです。

    南向きを選ぶのかどうかは、その方の価値観次第だということです。
    始めからから南向きの前提で土地探しをしてしまうと、選択肢が大幅に狭まってしまいます。

  • でも北向きだと日当たりが悪いでしょ?

    確かにそういう側面もありますが、メリットも結構あります。

    南向きに比べると人気面で劣る北向きですが、条件次第では理想的な住宅が建つ場合もあります。
    では北向きのメリット、デメリット、注意点を説明します。

    ① 日当たりは敷地の広さに大きく左右されます

    極端に狭いの北向き敷地の場合、カースペースを2台確保すると建物の南側を空けることは現実的に難しく、日当たりはかなり悪くなってしまいます。それに対して40坪以上の北向き敷地だと南側にそれなりの空スペース(=裏庭)を作ることができるので、そこまで日当たりの心配はしなくていいでしょう。

    ② 南側が空地の場合は特に慎重に

    南側が空地の土地は当然日当たりが良いのですが、いずれ何かの建造物が建つと思っておいた方がいいでしょう。
    その際に気を付けたいのが「用途地域」や「高度地区」。それにより南側に建てられる建物の高さが決まるからです。

知らないとソンする!?「不動産会社の仕組みを知ろう!」

  • どんな不動産会社に行ったらいいの?

    まずは「買いたい方」向けの不動産会社を選びましょう

    • 不動産会社と一口に言っても、得意とする分野は様々です。中には賃貸中心の会社もあるので、まずは売買を中心に扱っている会社を選ぶこと。次に見るべきなのは不動産を「買いたい方」向けの会社なのか、「売りたい方」向けの会社かです。不動産会社の中には地域の不動産オーナーの物件管理(駐車場、ビルなど)や売却がメインの仕事となっており、リアルタイムの物件情報に疎いところもあります。スタッフが売却物件の情報収集を日々欠かさないような「買いたい方」を対象としている不動産会社を選ぶことが良い土地と巡り合う第一歩です。

  • 今の自宅近くor探している地域の不動産会社
    どっちに行くべき?

    ズバリ、探している地域の不動産会社に行くべきです。

    例えば、当社のお客様で、現在神戸市垂水区にお住まいの方が姫路市で家を探そう、と思われたとします。
    その際相談に行きやすいのは勝美住宅 神戸ですね。確かに勝美住宅 神戸にも姫路市の物件情報はありますし、現地の物件をご案内させていただく事も可能です。しかし、やはり町ごとの相場や土地柄、地域の評判、学校の評判、新規物件情報などに詳しいのは勝美住宅姫路店のスタッフなのです。

    垂水でお探しなら勝美住宅 神戸、明石市や神戸市西区なら勝美住宅 明石、加古川市なら勝美住宅 加古川というように、地域情報に強い近隣の店舗へ足を運ばれることをオススメします。
    スタッフ一同心よりお待ちしております。

  • 数多くの不動産会社を回るほどよい土地に出会えるの?

    いいえ、どの不動産会社でも情報元はほぼ同じです。

    「この不動産屋さんに、私達の目当ての場所で手頃な物件あるかしら?」
    「見つかるまで今日は一日中不動産会社巡りだな!」こういったご夫婦も多いと聞きますが・・・
    その前に、まず不動産会社が持っている物件情報は一体どこから届くかを考えてみましょう。

    ・その不動産会社が保有している?
    ・売主から直接売却を依頼された?

    いえ、実はほとんどの場合そうではないのです。 実は、不動産の卸売市場のようなものがあって、売りに出ている不動産情報は、その卸売市場が情報元になっているケースがほとんどなのです。

  • 不動産の卸売市場のようなものがあるの?

    レインズという、ほぼ全ての不動産会社が加盟している
    社団法人がそれに当たります。

    例えば、土地を売りたい売主がAという不動産会社に売却を依頼すると、基本的にA社は「レインズ(不動産流通機構)」というネットワークシステムに登録しなければなりません。登録された情報はリアルタイムでレインズ会員の不動産会社に発信され、すぐさま営業活動ができる仕組みになっています。
    このシステムのいいところは、A社だけが買い手を探すのではなく、レインズを通して多くの不動産業者が情報を共有することで、素早く売りたい人と買いたい人を結ぶことができる点にあります。まさしく不動産の「卸売市場」と言えますね。

  • SUUMOやHOME’Sで同じ物件が複数の会社から出ているのも同じ理由?

    はい、物件によっては多くの不動産会社から
    アップされます。

    SUUMOやHOME’Sだけでなく、複数の会社のチラシに取り上げられている物件がありますよね。垂水区~姫路市エリアではローコストの建売住宅などがこのケースに当てはまります。これは仲介手数料の額が大きく関わっています。というのは、不動産には買主からしか仲介手数料受け取れない物件と、売主買主両方から受け取れる物件とがあるのです。

    例えば同じ2000万円の物件を仲介するとしても、前者の仲介手数料は66万円(税抜)なのに対し、後者は132万円(税抜)!と倍額になります。建売住宅会社は直接レインズに登録するため、不動産会社にとっては売主買主両方から手数料を得られる数少ない物件。こういった物件は様々な不動産会社が広告活動に力を入れることになるのです。

  • 仲介手数料の額ってどうやって決まるの?

    不動産価格に連動しますので、
    物件価格が上がるほど高額になります。

    諸費用の中で大きな割合を占める仲介手数料は物件価格の3%+60,000円+消費税という式で計算されます。

    例えば...

    買主と売主を成約させたことによる報酬ですので、当然買主が売主から直接買った場合には発生しません。
    例えば、勝美住宅の分譲地などは、自社で土地を仕入れて売り主となっているため、仲介手数料がかからないのです。仲介手数料以外にも古家が建っていれば解体費用が必要ですし、地盤改良や擁壁工事が必要になってくる場合もあります。ガス、水道などのライフラインが引き込まれていない場合は、それを引き込むための工事も買い主の負担となります。

  • 情報元が一緒なのであれば、
    足を運ぶのは1社だけでいい?

    いいえ、それでも最低2社は訪れるべきです。

    その理由は、阪神間~姫路市などは特に地主や老舗不動産会社との太いパイプを持っている住宅会社が、レインズに登録される前の新鮮でレアな物件情報をもっているケースが数多くあるからです。(新鮮な魚介類ほど地元でしか食べられない、といった現象とよく似ています)
    そういった新鮮な情報を漏れなく得るためには、少なくても2社以上の不動産会社を訪れることをオススメします。
    大事なのは、そのうちの一社には必ず家を建てている会社を入れること。理由はコチラへ!

    勝美住宅では創業39年もの間、地域に密着して培った地主さんや老舗不動産会社とのパイプでレインズからの物件情報は勿論のこと、当社だけが保有している情報(未公開物件、今後の販売予定物件)も数多く取り揃えています。
    これから土地探しを始める方、ハウスメーカーさんでの土地探しに行き詰った方などは是非勝美住宅にご相談ください!
    きっと貴方が探していた土地が見つかることと思います。

理想の土地と出会う確率アップ!「不動産会社のホンネ」

  • 営業されたくないので「購入は2、3年後」と
    伝えようと思うのですが…

    あまりにも先だと物件を紹介してくれないケースも。

    仲介がメインの不動産会社にとって仲介手数料が主な収入源。ということは、できるだけスムーズに契約を成立させないと、仲介手数料が手に入りません。「仮に買うのが2、3年後であっても要望を言えば、そのうち条件にピッタリの土地を紹介してもらえる」と思っている方が多いですが、当社に来られるお客様にお聞きすると「その後 、不動産仲介会社から連絡が来たことは一度もない」という方が大変多いです。もちろん理由は「いい物件があればすぐ買う」というお客様に優先して土地を紹介しているからに過ぎません。

    以下のような買い主に対しては、不動産会社は積極的に物件を紹介してくれないことも...

  • どんな物件を探している人にも平等に対応しているの?

    いいえ、実はそうではありません。
    仲介物件によって対応が違います。

    不動産仲介の営業マンはお客様と面会する機会の多い土・日曜が勝負です。時間が限られているのですから、全ての案件に全力投球するわけにはいきません。ではどんな方を優先するのでしょうか?ヒントは先ほど出てきた仲介手数料にあります。
    ここに3000万円の建売住宅を購入予定のAさんと1000万円の土地の上にハウスメーカーで2000万円の注文住宅を建てようと考えているBさんという2組のお客さんがいたとします。

    まず建売住宅の場合は3000万円の仲介となるのに対し、土地+注文住宅の場合は1000万円の仲介となります。
    次にほとんどの建売住宅の場合、売主からも手数料がもらえるため、6倍もの差が生まれることになるのです。
    ちなみに勝美住宅では、上記の例には当てはまりません!
    仲介をする目的が手数料ではなく、家を建てていただくことにあるためです。

  • 良い土地が売りに出た時、どんな人に真っ先に紹介するの?

    実は・・・個人の方ではないかもしれません。

    不動産仲介会社のA社は、個人客であるB様から〇△町で土地を探して欲しいと以前より依頼されています。
    ある日、A社はその〇△町のとある地主さんから土地の売却依頼を受けました。
    さてA社はまず、どんなお客さんに紹介するのでしょうか?
    タイトルでお分かりかもしれませんが、A社はまず真っ先に建売業者や当社のような地域ビルダーにFAXやメールでセールスするのです。仲介手数料は買主が業者であれ個人であれ同じ金額をもらうことが出来ます。
    さて、ではなぜ土地探しを依頼されているお客様よりも業者を優先するのでしょうか。主な理由は3つです。

  • 大手の会社なら誠実に土地探ししてくれますよね?

    垂水区~姫路市地域の場合、あくまでも候補の一つとしてお考えください。

    もっと東の地域、東灘や西宮、芦屋、大阪などでは5000万円以上する土地も一般的です。
    買主からの仲介手数料だけでも150万円〜200万円程度と高額になりますので、不動産営業マンも一生懸命土地の紹介や案内をします。しかし、神戸市垂水区〜姫路市の土地価格は1000万円〜1800万円程度が主流、1000万円以下のケースも多々ありますので、手数料収入は数十万円程度となってしまいます。

    ここでちょっと考えてください。牛丼やハンバーガーのチェーン店の価格は全国一律なので、店舗間で売上を競うのも公平ですよね。しかし不動産チェーン店の場合、同じ仕事をしても地域の相場で売上に大きな差がついてしまうのです。各店舗に売上を競わせる大手不動産会社は特に、長期間掛かって数十万円の成功報酬という案件に力を入れるのは難しいというのがお分かりでしょうか?そのため土地の相談に行くと建売住宅をすすめられるというケースも少なくないのです。

  • 仲介の営業マンは建物についても詳しい?

    土地と建物はあくまで別物、その方次第だと思ってください。

    土地と建物、共に住宅に必要な物なので混同してしまいがちですが、実は全くと言っていいほど別物です。
    不動産は「宅地建物取引業」という業務形態で行われています。(建物は「建設業」という業務形態です)
    不動産会社は、その土地がどの種類の道路に面しているか?上下水などのライフラインは敷地に引き込まれているか?
    代金の支払方法は?など多岐にわたるその土地に関する情報を消費者に伝え、公正に取引が行われるようにします。

    ですから土地案内の際に不動産営業マンに「この土地にあった建築プランは?」や「日当たりのいい家が建ちますか?」
    「地盤は強いですか?」と聞いても不動産会社からすると「それは建築会社の仕事でしょう」となるのです。

    つまり仲介した土地を買主が畑にするのか駐車場にするのか家を建てるのかは全くノータッチなのです。

    それは、不動産会社が悪いわけではなくて、不動産(土地)と建築(家)は共に奥が深く、両方のエキスパートになることが難しいからなのです。そのことは逆から考えてもよくわかります。大手ハウスメーカーで、「土地は自分で探して来てください」というところはたくさんあります。そういう工務店は土地探しの難しさをよく知っているので、その部分を捨てて建築だけに特化しているのです。

  • 売主の意向と買主の意向、どちらを重視しているの?

    大体の場合、売主の意向を重視します。

    不動産会社が売主からも買主からも直接仲介依頼を受けていたとします。
    さて、その際に土地価格の交渉などがあったとすると、不動産会社としては多くの場合売主の意向を優先することになります。
    売主の多くは地主さんですから、不動産をたくさん所有しています。不動産会社としては一回きりではなく、
    継続的にお付き合いしたい相手です。一方の買い主側 は、大抵の場合一度きりのお付き合い。
    もし、その買主と売買契約が締結できなかったとしても、他のお客さんを探しにかかる方がメリットが大きいのです。
    買主の家づくりの総予算にまで不動産会社がなかなか関知してくれない理由が、そこにあります。

他では教えてくれない!「垂水区〜姫路市 土地探しのコツ」

  • 希望から外れている物件は現地を見なくてもいい?

    いいえ、少し希望と違う程度なら是非現地に足を運んでください

    垂水区~姫路市において、希望通りの条件の土地が希望通りの予算内で手に入ることは現実的にはめったにありません
    しかし、妥協できる点が一つ見つかるだけでも、選択肢は大きく広がります。

    駅からの距離だけがネックで、それ以外はバッチリという物件などは特に要チェックです!
    そこさえクリアできれば比較的低予算で、ほぼ希望通りの土地が手に入るのですから

  • 辛抱強く待っていれば「掘り出し物」は出てきますよね?

    いいえ、不動産にいわゆる「掘り出し物」というのはありません

    いきなり夢をこわすようなことを言って申し訳ないのですが、いわゆる皆様が思っておられるような「掘り出し物」の土地というものはありません

    「名は体(たい)を表す」という言葉があります。
    人や物の名前はそれが持つ本質を上手に言い表しているという意味ですが、土地の場合、「価格は体を表す」と言えるかもしれません。価格はその土地がもつ様々な条件全てを反映してつけられているからです

    ただそうは言ってもごくまれに、私たちがビックリするくらい割安な土地が売りに出る事があります。(売主が何らかの事情で売却を急いでいるケースがほとんどです)
    しかし、そういった情報はお客さまよりも先に不動産会社の目にとまるので、どこかの会社が転売目的でいち早く現金で買い取ってしまい、次に市場に出てくる時には、まずまずの適正価格になっているのです

    逆に割高な土地は価格を下げない限りなかなか売れません。
    不動産にも他の業界と同じく「市場原理」というものが働いているのです。

  • チラシ等で極端に安い土地があるけど、あれは何故?

    安い「何か」の理由があると思ってください。

    明らかに相場よりも安い物件情報を見つけた時には、他の方が買うのを見送った「何か」があると思ってまず間違いありません
    例えば、車が入れない程道がせまい、解体や造成費用にお金がかかる、線路に隣接している、土地形状が非常に悪い等々です。

    ここまで読んで「なーんだ」と思われた方、ちょっと待ってください。
    実は上記のことを知っただけでも土地探しにおいて大きく一歩前進します。
    なぜなら土地価格はそれに見合ったものだ、と正しく理解することで「もっと待てば好条件で格安の土地が出るかもしれない」と
    イタズラに時間と家賃を無駄にすることを避けることが出来るからです

  • そんなに安くもないのに人気のあるエリアってありますよね?

    はい、売れ筋の人気エリアは要チェックです。

    前項で、他の方が購入を見送った土地には何かあるとお伝えしましたが、逆パターンもあります。
    それはつまり、多くの方から支持を受けているエリアや販売好調な分譲地には、それなりに「買い」の要素が多くあるということです
    住宅は人生で一番高い買い物ですから、一物件だけを見てすぐ購入を決める方はそうそういません。
    皆さん検討エリアの物件をいくつもいくつも比較検討して、最終的に一つに絞り込むのです。

    夫婦間で意見が合わずにケンカになってしまった、親御様の反対にあって断念した、
    一度決めかけていた土地を最後の最後で白紙にもどした等々…
    どの方にも土地探しから決定までのいわば「物語(ストーリー)」があるのです。

    ですから最終的に多くの方に選ばれている立地というのは、多くの方からふるいにかけられ選ばれている
    とも言えるのではないでしょうか?
    駅から少し離れているにもかかわらず、非常に人気のあるエリア(区画整理地など)などは要チェック。
    全く検討外の地域でなければ、一度は現地に足を運ばれることをオススメします

    人気エリアの土地を見ることで、
    今まで出会うことのなかった
    「好条件の土地」との出会い

    があるかもしれません

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